PENDEKATAN MIXED USE

PENDEKATAN MIXED USE DALAM PERENCANAAN – PERANCANGAN RUSUNAMI DI KAWASAN PERKOTAAN

Oleh : Didi Haryadi, IAI

Disampaikan dalam Lokakarya ”PERENCANAAN DAN IMPLEMENTASI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI DI INDONESIA” 29 Januari 2009

 

A.     Tipologi Bangunan Rusunami

(1)   Rusuna, Rusunawa dan Rusunami

Rusuna (Rumah Susun Sederhana), berupa kumpulan unit-unit hunian (apartment atau rumah susun) yang dibuat sesederhana mungkin guna mendapatkan harga yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang menjadi target penghuninya. Sederhana dalam arti memenuhi persyaratan teknis minimal yang dipersyaratkan khususnya dalam hal Keselamatan, Keamanan dan Kesehatan.

Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa) adalah Rusuna yang status kepemilikannya bersifat Sewa karena target penghuninya adalah masyarakat yang tingkat ekonomi belum mampu untuk membeli. Disini harus dibedakan dengan mereka yang bermaksud menyewa sehubungan dengan tujuan bertempat tinggalnya sementara, bukan karena tidak mampu.

Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) adalah Rusuna yang status kepemilikannya adalah Hak Milik (mengikuti pola strata title), merupakan tipologi baru dalam rangka mempercepat penyediaan unit hunian guna memenuhi kebutuhan yang sudah sangat mendesak. Proses pengadaannya melibatkan pihak swasta  karena keterbatasan dana yang dimiliki pemerintah.

(2)   Rusunami di Kawasan Perkotaan

Sesuai tujuan awal dari program 1000 tower Rusuna bahwa penyediaan Rusunami ini yang salah satunya adalah untuk mengatasi permasalahan transportasi, pergerakan dan penghematan enerji, mau tidak mau atau sudah seharusnya lokasi yang dipilih adalah berada di atau paling tidak dekat dengan pusat-pusat kegiatan kota.

Dilihat dari sudut pandang pengembangan properti, kawasan yang dimaksud merupakan lokasi strategis yang memiliki nilai ekonomi tinggi, harga lahannya akan selalu naik. Disisi lain pengembangan rusunami sendiri bukan merupakan komoditas properti yang ”menguntungkan” secara bisnis.

Demand yang tinggi dan ketersediaan lahan yang terbatas menuntut pembangunan dengan pola vertikal. Hal ini sejalan dengan kebijakan yang diterapkan untuk kawasan perkotaan dalam rangka optimalisasi pemanfaatan lahan dan efisiensi infrastruktur kota. Sebagai contoh untuk DKI Jakarta sesuai yang tertuang dalam RTRW mengindikasikan pengembangan pusat-pusat kegiatan dengan  pola pembangunan fisik secara vertikal dan terkendali (pasal 4, 5 dan 10 perda 6/1999)

B.    PERMASALAHAN

(1)   Nilai Ekonomi Lahan

Kawasan perkotaan memang sarat dengan masalah yang bersumber pada aspek lahan, khususnya penetapannya sebagai kota metropolitan yang berbasis pada kegiatan jasa dan informasi, maka sekali lagi nilai ekonomi satu lokasi menjadi dominan. Kota yang berkembang ditandai oleh pesatnya perubahan yang terjadi bentuk fisik (citra) kawasan-kawasan yang menjadi urat nadi pergerakan penghuninya. Harga lahan di kawasan ini selalu memiliki kecenderungan untuk naik, tidak ada cerita pemilik satu lahan menderita kerugian dikarenakan nilai lahan yang menjadi asetnya.

(2)   Kepadatan / Densitas Populasi

[i]         Ciri utama hunian Rusuna adalah luas lantai unitnya yang kecil, sekedar memenuhi kebutuhan minimal bagi satu keluarga serta berbagi prasarana / utilitas / fasilitas tertentu. Tujuannya adalah untuk mendapatkan harga yang terjangkau serta biaya operasi atau pemeliharaan yang rendah.

Padahal kebanyakan masyarakat golongan ini rata-rata memiliki jumlah anggota yang cukup banyak, artinya rasio penggunaan ruang menjadi semakin kecil. Hal ini berdampak pada rendahnya rasio penggunaan luas lantai, dengan kata lain jumlah populasi dibanding luas lantai menjadi tinggi. Dengan KLB tertentu akan ditempati oleh populasi yang lebih besar dibanding penggunaan fungsi lainnya (hunian mewah, perkantoran, komersial, dll).

[ii]       Masalah yang timbul adalah dengan ketentuan KLB yang diijinkan di lokasi ini akan mengakibatkan terjadinya konsentrasi populasi (orang) yang sangat tinggi, menjadi sangat padat. Sebagai contoh 1 unti hunian rusuna dengan luas net 30 m2 menyumbang populasi 4 orang atau jiwa dibanding dengan jumlah populasi sama yang disumbangkan oleh hunian bukan rusuna (mewah apalagi) yang luas net nya lebih dari 2 kalinya (sekitar 60m2 – 150 m2). Artinya dengan KLB sama tingkat kepadatan jika dipergunakan sebagai Rusuna akan lebih padat (paling tidak 2 kali) dibanding apartemen biasa yang bukan rusuna atau mewah. Apabila site ini menempati lahan yang besar tentu menjadi masalah tersendiri dengan adanya densitas tinggi ini. Biasanya pengembangan yang diselenggarakan dalam kerangka bisnis properti (komersial) akan mensyaratkan luas tertentu supaya menjadi ”layak” secara bisnis.

Sebagai referensi satu lokasi :

luas lahan 1 Ha dengan KLB 4

luas lantai yang diijinkan = 40.000 m2 gross

 

Apartemen bukan Rusuna

Rusuna(mi)

rata-rata 100 m2/unit

rata-rata 40 m2/unit

Total 400 unit

Total 1000 unit

asumsi 4 jiwa/unit = 1.600 jiwa

asumsi 4 jiwa/unit = 4.000 jiwa

densitas = 1.600 jiwa / Ha

densitas = 4.000 jiwa / Ha

 

[iii]     Disisi lain besarnya populasi ini merupakan keuntungan tersendiri bagi kegiatan komersial di daerah itu yang secara otomatis akan memacu tumbuhnya kegiatan komersial, paling tidak dalam rangka memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari penghuninya. Apabila di satu kawasan terdapat 2Ha saja lahan untuk Rusunami, berarti ada sekitar 2.000 unit (rumah) atau sebesar 4 RW atau hampir setengah kelurahan, cukup menjadi dasar hitung-hitungan bisnis dalam pengembangan usaha komersial.

[iv]     Namun dengan tingginya densitas menimbulkan masalah yang tidak mudah dalam penyediaan infrastruktur kotanya, diantaranya prasarana listrik, limbah, air bersih, parkir, transportasi, dll

(3)   Kebutuhan Ruang Terbuka / Bersama

[i]         Aspek Keselamatan dan Keamanan

Bagi tipologi bangunan Rusunami ini dengan karakter penghuni yang berasal dari golongan bawah, penyediaan sarana yang terkait dengan aspek keselamatan dan keamanan tidak dapat diturunkan kualitasnya, justru memerlukan perhatian khusus yang menuntut penerapan secara konsisten, masif dan jelas. Kebanyakan masyarakat golongan ini menggunakan unit huniannya betul-betul sebagai ”tempat tinggal”, artinya 24 jam ditempati, karena itu sebagian besar diantaranya akan berada di lahan tersebut. Jadi penanganan pergerakan mereka khususnya pada saat terjadi bencana / musibah seperti kebakaran, gempa bumi, dll harus menjadi perhatian khusus. Harus disediakan ruang terbuka yang bebas bangunan yang dapat menampung seluruh populasi pada saat terjadi bencana/musibah.

[ii]       Sebagai sarana Interaksi Sosial dan Rekreasi

Penghuni bangunan Rusunami ini adalah mereka yang relatif kurang memiliki akses terhadap pilihan dalam mendapatkan pemenuhan kebutuhan akan sarana / fasilitas rekreasi dibanding kalangan penghuni apartemen biasa (non rusuna) atau bahkan yang mewah., Sedangkan kebutuhan kegiatan interaksi sosial sangat besar, karena kebutuhan ruang terbuka dan bersifat publik sangat penting untuk disediakan. Standar luasnya dapat tergantung pada jenis fasilitas yang dapat disediakan, namun secara umum dapat diambil standar luas yang memenuhi kriteria kebutuhan ”psikologis”  (psychologycal space) yaitu kira-kira seluas bentangan kedua tangan kita atau kira-kira 2 m20orang. Asumsi yang maksimum digunakan adalah ¾ atau 75% dari total jumlah penghuni karena tidak mungkin seluruh penghuni akan meninggalkan rumahnya.

[iii]     Sarana sirkulasi (pedestrian)

Kebanyakan penghuni adalah pekerja formal serta anak usia sekolah yang memiliki pola pergerakan rutin untuk keluar dan masuk bangunan. Beban puncak adalah pagi hari pada saat berangkat bekerja atau sekolah. Yang diperlukan adalah sarana akses sirkulasi baik vertikal maupun horisontal, termasuk luas lobby lift, lobby utama, hal entrance serta pedestrian menuju pemberhentian kendaraan umum (halte/stasiun).

(4)   Pola Investasi yang menghasilkan ”harga terjangkau”

Kebijakan untuk melibatkan swasta dalam proses pengadaan Rusunami memberikan konsekuensi finansial bahwa seluruh biaya yang tertanam di proyek ini harus dianggap sebagai investasi yang tentunya harus balik modal atau bahkan mendatangkan keuntungan. Bukan sekedar biaya pelayanan publik seperti ketika pengadaannya oleh pemerintah / negara. Hal ini menuntut kreatifitas para pelaku pembangunan rusunami untuk mencari terobosan-terobosan yang dapat menyelesaikan permasalahan ”harga terjangkau”. Luas lantai yang digunakan sebagai ruang bersama tentu tidak dapat dimasukkan ke elemen harga jual, namun harus tetap dibangun. Seharusnya area ini menjadi kewajiban pemerintah/negara sebagai satu bentuk pelayanan publik jika pemerintah memiliki dana/anggaran yang cukup besar. Sedang pada saat ini kelihatannya kondisi APBN belum memungkinkan untuk itu, jadi kembali harus diselesaikan oleh pengembang swasta yang menyelenggarakan pembangunan rusunami yang bersangkutan. Solusi paling memungkinkan adalah dengan pola subsidi silang, baik dalam skala kawasan, lahan maupun blok bangunan.

C.    MIXED USE sebagai salah satu Model Subsidi Silang

(1)   Memperhatikan kepentingan urban yang menuntut efisiensi pergerakan menuntun proses pemilihan lokasi justru mendekat ke tempat bekerja dari calon penghuni, dengan kata lain adalah lokasi-lokasi di pusat kota dimana justru nilai lahan sudah melambung. Disini akan menyebabkan terjadinya benturan kepentingan ekonomi, untuk itu diperlukan satu terobosan baik secara teknis perencanaan maupun kemauan politik dari pemerintah daerah. Pendekatan kawasan dimana dimungkinkan terjadinya subsidi silang dengan menerapkan konsep mixed-use merupakan salah satu pilihan, disamping intervensi pemerintah dalam bentuk subsidi dan stimulan dengan membangunkan infrastruktur yang diperlukan, diantaranya yang penting adalah infrastruktur transportasi masal.

(2)   Mixed Use vs Multi Use Development

Pengembangan berbasis Mixed Use harus dibedakan dari pola Multi Use. Pada dasarnya Multi Use memberi peluang atau kesempatan untuk penggunaan secara bergantian karena membutuhkan prasarana, infrastruktur atau utilitas yang sama. Sedangkan Mixed Use mencampurkan beberapa penggunaan ke dalam satu peruntukan, digunakan pada saat bersamaan maupun berbeda waktu. Tentu tidak semua fungsi dapat dicampurkan baik karena faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya.

(3)   Fungsi Campuran bagi Hunian

Keberadaan hunian merupakan satu faktor penentu bagi keberhasilan fungsi komersial khususnya yang berbasis pada komoditas kebutuhan sehari-hari.  Perkembangan satu kawasan komersial sangat bergantung pada keberadaan (jumlah) populasi disekitarnya. Dengan berkembangnya komersial memicu terbentuknya kawasan tersebut sebagai satu pusat kegiatan. Keberhasilan pembangunan satu kompleks hunian rusunami yang dimaksud disini sebaliknya mendasarkan pada kedekatannya dengan pusat kegiatan yang sudah eksis. Jadi keadaan ini seperti telor dan ayam, saling tergantung siapa yang lebih dulu eksisi. Dengan membangun hunian secara massal dalam jumlah tertentu dapat menjadi satu terobosan awal, karena dengan sendirinya akan membutuhkan sarana pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Dalam perjalanannya akan berkembang secara alamiah menjadi satu pusat kegiatan baru. Namun pembangunan massal tersebut tetap membutuhkan prasyarat penting, yaitu lokasi dengan akses yang cukup bagus diantaranya lebar / kelas jalan, ketersediaan transportasi umum/massal yang sudah berjalan serta keberadaan sistem infrastruktur kota yang memadai atau mudah dikembangkan. Disini jelas terlihat fungsi-fungsi yang dapat ”dicampurkan” ke dalam kompleks hunian rusunami adalah yang berkaitan dengan kebutuhan sehari-hari, antara lain perbelanjaan (pasar / mini market), pelayanan umum (pos, telpon/wartel/warnet, ATM, klinik kesehatan, dll), akomodasi sehari-hari (warung makan / restoran, food court, salon, voucher pulsa, dll) serta akomodasi khusus (ruang sebaguna, ruang pertemuan, rekreasi, dll). Sedangkan fungsi komersial lain (bersifat kebutuhan sekunder) akan tumbuh dengan sendirinya seiring pertumbuhan hunian yang ada. Keuntungan yang diperoleh pada awalnya adalah investasi infrastruktur yang lebih murah apabila dibuat secara terpadu. Penyediaan sarana parkir dapat digunakan secara bergantian karena pola kegiatan yang berbeda waktu.

(4)   Mixed Use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks (lahan), blok bangunan maupun di dalam bangunan iru sendiri, bisa fungsi yang sama (hunian) dengan beda kelas ataupun campuran dengan fungsi lain (non hunian). Polanya bisa horisontal maupun vertikal sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Penerapan atau pemilihan jenis-jenis Mixed Use ini tergantung pada luas dan bentuk lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan disekitarnya serta aspek bisnis properti yang diterapkan pengembang. Kondisinya dapat berlainan satu dengan lain meskipun dalam area / kawasan yang sama. Persyaratan / ketentuan tata kota misalnya menjadi acuan utama yang menjadi dasar pengembangan selanjutnya.

 

 

 

 

 

HUNIAN

 

KOMERSIAL

Parkir Bersama

 

 

HUNIAN

 

 

KOMERSIAL

 

 

 

(5)   Keuntungan yang diperoleh dari pengembangan Mixed Use di Pusat-pusat Kegiatan Kota antara lain adalah :

[i]         Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang sudah terlanjur mahal.

[ii]       Pengurangan potensi timbulnya permasalahan pada lingkungan perumahan pada saat hari/jam kerja dimana biasanya kosong ditinggal penghuninya.

[iii]     Alternatif kombinasi berbagai tipe dan bentuk hunian sesuai kebutuhan masyarakat.

[iv]     Efisiensi penggunaan enerji dan waktu baik operasional bangunan maupun transportasi

[v]       Keterjangkauan harga perolehan unit hunian

[vi]     Pembentukan bangkitan pertumbuhan komersial baru.

[vii]   Identifikasi citra Urban

(6)   Potensi permasalahan yang timbul dari pengembangan model Mixed Use ini antara lain :

[i]         Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.

[ii]       Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya.

[iii]     Organisasi pengelola pada saat masa penghunian karena adanya campuran fungsi yang berbeda karakternya.

(7)   Porsi masing-masing fungsi dalam pengembangan Mixed Use sangat bergantung pada beberapa pertimbangan, yang utama adalah

[i]         aspek investasi dan bisnis,

[ii]       dampak sosial, serta

[iii]     kebijakan strategis pengembangan wilayah perkotaan.

 

D.    ISU-ISU PERANCANGAN

(1)   Isu Peraturan, Standar dan Pedoman Terkait

[i]         Persyaratan Bangunan

a.      Peraturan menteri pekerjaan umum nomor : 29/PRT/M/2006 tentang pedoman persyaratan teknis bangunan gedung

b.      Peraturan menteri pekerjaan umum nomor : 05/PRT/M/2007 tentang pedoman teknis pembangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi

c.       

[ii]       Ketatakotaan

Kembali ke tujuan utama pembangunan rusunami di perkotaan ini maka faktor pemilihan lokasi/site menjadi penting, syarat-syarat mutlak adalah :

a.      Dekat dengan atau berada di pusat-pusat kegiatan

b.      Aksesibilitas yang memadai / cukup : kelas jalan akses, sarana transportasi umum dan massal.

c.      Ketersediaan infrastruktur kota yang memadai atau paling tidak dapat dengan mudah untuk dikembangkan.

d.      Keberadaan fasilitas-fasilitas sosial dan umum yang cukup : sekolah, rumah sakit, pasar, dll.

(2)   Isu Ketinggian / Jumlah Lantai terkait perilaku penghuni.

[i]         Transportasi Vertikal dan sirkulasi pergerakan antar lantai

[ii]       Sistem Utilitas dan Faktor teknis pemeliharaan bangunan

[iii]     Sistem Penghawaan dan Pencahayaan (alami) dalam rangka penghematan enerji.

[iv]     Aspek sosiologis dalam hal ”kebiasaan” untuk tinggal tidak menapak tanah.

[v]       Kemudahan pelayanan kebutuhan sehari-hari.

(3)   Isu Penyediaan Ruang Bersama atau Terbuka sebagai sarana interaksi sosial terkait karakter penghuni

[i]         Ruang terbuka sebagai kebutuhan aspek keselamatan pada saat terjadi bencana.

[ii]       Ruang terbuka sebagai sarana bersama dengan fungsi komersial, penggunaan secara multi fungsi serta pengelolaan/pemeliharaan bersama.

[iii]     Aspek kepemilikan bersama atas area terbuka ini.

(4)   Isu double loaded – single loaded serta kiat-kiat mengatasi masalah pencahayaan dan penghawaan alami.

2 BR double loaded                                          2 BR single loaded

 

 

(5)   Isu sistem struktur dan metoda membangun secara modul dan pra-cetak

 

Advertisements

5 Responses to “PENDEKATAN MIXED USE”

  1. Sally Says:

    Salam kenal..
    Saya mahasiswi arsitek yang sedang mengerjakan tugas akhir tentang rusun.
    Saya ingin bertanya beberapa hal seputar rusun, mohon bantuannya =)
    – yang dimaksud dengan rusun sewa beli itu seperti apa?
    – target penghuni bagi rusunawa adalah mereka yang berpenghasilan berapa?
    – “range” harga sewa dari rusunawa berapa?

    terima kasih atas bantuannya.. =)

    • didiharyadi Says:

      Rekan Sally,
      Terminologi Rusun Sewa Beli sebenarnya tidak dikenal dalam program rusun, namun apabila dikaitkan dengan cara perolehannya bisa merujuk pada jenis Rusunami.
      Jelasnya sbb :
      Rusun = Rumah Susun
      Rusuna = Rumah Susun Sederhana
      Rusunawa = Rumah Susun Sederhana Sewa
      Rusunami = Rumah Susun Sederhana Milik
      Khusus perolehan Rusunami dipersyaratkan menggunakan pola KPR atau KPA (Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen) yang pada dasarnya adalah membeli dengan mengangsur/mencicil. Didalam program ini terkandung subsidi yang diberikan pemerintah (dalam hal ini Kemenpera) dalam beberapa aspek antara lain : selisih suku bunga, uang muka, PPN, dll.
      Kelihatannya sistem sewa beli mengacu pada jenis Rusunami karena pada akhirnya (setelah sewa) akan menjadi “miliknya”. (dengan sertifikat hak milik strata title)
      demikian, terima kasih.

  2. Jansen Says:

    Halo Didi Haryadi,

    Saya juga mahasiswa arsitek yang sedang menjalani Pra Tugas Akhir tentang ‘Mixed-Use Building’.

    Mungkin kalau boleh tahu, apa ada buku-buku yang lebih spesifik membahas tentang Mixed-Use? Terutama permasalahan-permasalahan yang timbul dalam proyek-proyek spt itu.

    Terima kasih

  3. khairil Says:

    salam kenal pak,,,
    mohon informasi mengenai kriteria lokasi rusunawa pak,,,
    sebagai referensi,, ada buku ttg kriteriapenentuan rusunawa,,

    terima kasih,,,

  4. aji Says:

    ih kebetuluan lagi dapet tugas tentang Rusunawa. stupa 5 pakde.
    ketemu ini , mayan jadi referensi.

    pak de nanya donk.. klo rusunawa dengan unit 18/24 itu terlalu kecil gak?tujuanya buat sekedar tempat tinggal, tanpa WC, krn wc di jadiin 1, agar mengurangi privasi aja.. gmn ya?

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: