MAISONETTE

MAISONETTE

Workshop Kementerian Perumahan Rakyat tgl 3 Desember 2007 :  Penyiapan NSPM Rumah Sewa, Maisoneete, Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Tahap Penghunian.

Oleh : Didi Haryadi, IAI

 

 

Orientasi dan kecenderungan pembangunan di perkotaan (urban) khususnya di pusat kota adalah keatas (vertical develpoment). Yang ideal adalah dengan pembangunan hi-rise dan dengan pola superblok yang merupakan fungsi mixed-use, karena dapat memaksimalkan pemanfaatan lahan yang nilainya sudah dan akan cenderung bertambah tinggi seiring berkembangnya kawasan tersebut. Namun pembangunan hi-rise hanya dapat dilakukan di lahan yang besar / luas terkait dengan ketentuan teknis perkotaan (jarak bebas, KDB, dll) guna mendapatkan pemanfaatan yang ekonomis.

Permasalahannya adalah bagaimana dengan petak/persil/kapling kecil ? Tidak mungkin membangun hi-rise dengan lahan yang sempit atau meskipun luasnya cukup besar namun bentuk lahannya “tipis”, karena harus menyediakan jarak bebas dan/atau KDB yang dipersyaratkan. Pilihan yang ideal adalah dengan melakukan konsolidasi lahan atau normalisasi kapling yang merupakan penggabungan dari beberapa kapling kecil tersebut sehingga didapat satu bentuk lahan yang cukup efisien dan ekonomis untuk pengembangan hi-rise atau superblok. Tetapi pilihan ini sangat sulit mengingat kepemilikannya beragam, berada ditangan orang-orang yang berbeda dan tentu mempunyai kepentingan dan tujuan masing-masing.

Karakter lahan atau kapling kecil adalah kebutuhannya akan KDB besar dan jarak bebas yang kecil (kalau bisa = 0), karena itu tipologi yang sesuai (khususnya di DKI) adalah “bangunan deret” atau “bangunan rapat” dimana KDB dapat >70% dan jarak bebas samping = 0, sedang GSB (sempadan jalan) tergantung lokasi, kelas jalan dan atau persyaratan aspek perkotaan lainnya. Infrastruktur / utilitas menggunakan jaringan yang disediakan oleh kota. Termasuk di dalamnya adalah kebutuhan akan Ruang Terbuka Hijau atau ruang bersama harus dialokasikan di satu daerah tertentu. Dengan parameter-parameter diatas jenis bangunan ini hanya bisa dibangun maksimal 4 tingkat atau masih termasuk kategori lo-rise.

Maisonette, yang pada dasarnya termasuk kategori ini untuk jenis fungsi hunian, merupakan satu pilihan yang dapat diambil dalam upaya memaksimalkan pemanfaatan lahan di perkotaan (pusat kota). Sedangkan untuk daerah / kawasan lain (sub-urban dan rural) lebih ditujukan guna mendapatkan skala atau skyline yang diinginkan. Atau dalam kasus lain apabila di kawasan tersebut merupakan kawasan konservasi atau heritage yang harus dilindungi sehingga diharapkan tidak merubah wajah dan citra kawasan.

Ketinggian bangunan untuk fungsi hunian ini adalah 2 lantai dengan masing-masing unit memiliki entrance tersendiri (tidak menjadi satu di entrance lobby seperti halnya apartemen), baik unit yang menempati semua tingkat maupun apabila masing-masing lantai ditempati oleh unit yang berbeda (Flat).

Ruang-ruang yang dimiliki bersama biasanya yang berfungsi “publik” dan yang berkaitan dengan aspek keselamatan, keamanan dan kesehatan bersama. (penanggulangan bahaya kebakaran, penjaga keamanan, dll).

Pengoperasian dan perawatan fasilitas-fasilitas ini dibebankan secara proposional kepada masing-masing unit hunian, yang diorganisir oleh Perhimpinan Penghuni atau RT/RW atau badan pengelola khusus yang dibentuk bersama.

Sesuai dengan tujuannya dalam memaksimalkan pemanfaatan lahan maka denah atau layout unit-unit maisonette ini harus “kompak”, simpel/sederhana dan mengakomodasi kebutuhan-kebutuhan secara minimal.

Yang sangat penting dari sisi penghuni adalah adanya kesadaran terhadap kepemilikan bersama, baik yang menyangkut struktur bangunan, wajah/tampak/penampilan bangunan maupun hal-hal yang ditujukan bagi kepentingan bersama seperti kemudahan akses, evakuasi pada saat emergency, penanggulangan bahaya kebakaran, keamanan lingkungan, dll. Tidak selalu dapat melakukan perubahan atau penambahan terhadap elemen-elemen tertentu dimana dapat berbenturan dengan hal-hal kepemilikan bersama diatas. Ini adalah satu kesadaran yang wajar apabila ingin “tinggal” di perkotaan (urban living).

Persyaratan Teknis Ketatakotaan (khusus untuk DKI, sesuai Perda no.7/1991) :

1.    Jarak Bebas :

    Jarak Bebas Samping = 0, namun disisi samping ini tidak diperbolehkan membuat bukaan.

    Jarak Bebas Depan mengikuti ketentuan GSB untuk lokasi tersebut (tercantum dalam KRK)

    Jarak Bebas Belakang mengikuti kategori bangunan rumah tinggal rapat, yaitu kedalaman minimum 3 M sepanjang sepertiga lebar perpetakan bagian belakang.

 

maisonette-1a

Catatan :

Khusus untuk GSB, sebaiknya tidak langsung ditetapkan misalnya 2 M, harus disesuaikan dengan lokasi, kelas jalan atau kendala perkotaan lainnya. Sebaiknya peruntukan Maisonette ini tidak berada langsung di jalan arteri (baik arteri primer maupun sekunder), harus dibuatkan dahulu kelas jalan dibawahnya (jalan lingkungan atau maksimal jalan kolektor) sebagai akses langsung ke persil/kapling tersebut. Solusi lain ialah dengan membuat jalur sekunder (misalnya “jalur lambat”) dengan bukaan ke jalur utama di beberapa jarak tertentu.

Jarak Bebas belakang sebaiknya memang tidak nol, sekurangnya harus ada bukaan guna mengikuti prinsip “cross ventilation” sehingga memenuhi aspek kesehatan.

1.    Dimensi Bangunan :

    Panjang maksimal 60 M

    Kedalaman bangunan setiap kelipatan 15 M, harus disediakan bukaan untuk penghawaan seluas minimum 6 m2 (persyaratan KDB tetap berlaku)

2.    Pada cara membangun rapat :

    bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan;

    struktur dan pondasi bangunan terluar harus berjarak sekurang-kurangnya 10 cm dari batas pekarangan, kecuali untuk bangunan rumah tinggal;

    perbaikan atau perombakan bangunan yang semula menggunakan bangunan dinding batas bersama dengan bangunan di sebelahnya, disyaratkan untuk membuat dinding batas tersendiri di samping dinding batas terdahulu.

 

Persyaratan Ruang Dalam  : (sebagai tambahan pada dokumen yang telah disiapkan)

1.    Menyikapi perilaku / gaya hidup masyarakat Indonesia pada umumnya sebaiknya dimungkinkan untuk menyediakan area service / ruang pembantu yang memiliki akses terpisah (bila mungkin). Pembantu biasanya ikut tinggal / tidur disini, berbeda dengan kondisi kebanyakan di luar negeri dimana pembantu biasanya “pulang hari”. Akses terpisah dimaksudkan untuk kegiatan sosial si pembantu dalam berhubungan dengan teman/koleganya.

2.    Sesuai perilaku hidup di perkotaan, tidak diperlukan adanya pemisahan ruang tamu, ruang makan dan ruang duduk/keluarga. Ruang Tamu dan Ruang Duduk/Keluarga dapat disatukan, sedangkan Ruang Makan dapat menyatu dengan rancangan Pantry atau dapur bersih.

3.    Karena penggunaannya sebagai “rumah tinggal”, tidak disarankan adanya unit yang berupa “studio”, sebaiknya harus ada sekurang-kurangnya 1 kamar tidur yang terpisah berkaitan dengan kegiatan biologis dalam keluarga. Tipe studio hanya cocok untuk penggunaan sementara atau tempat singgah.

 

Persyaratan Pemilihan Lokasi :

Dengan mengikuti alur pendekatan nilai lahan di atas, sebaiknya peruntukan maisonette bagi pengembangan baru disarankan tidak di pusat kota melainkan di sub-urban atau pinggiran kota.

Peruntukan maisonette di pusat kota (yang infrastrukturnya sudah cukup mendukung) diterapkan pada kasus-kasus :

        Persil/kapling kecil yang tidak dimungkinkan untuk dilakukan konsolidasi lahan

        Persil besar namun bentuknya relatif “tipis” sehingga tidak memungkinkan untuk membangun bangunan tinggi dan renggang.

        Lokasi kawasan konservasi atau heritage yang memang tidak dimungkinkan untuk peningkatan intensitasnya.

Menimbang bahwa di pusat kota didominasi oleh kegiatan jasa dan komersial, sebaiknya pembangunan maisonette di kawasan ini dibarengi dengan pembangunan area atau fasilitas komersial yang cukup memadai namun terpisah zonasinya untuk menghindari terjadinya pertumbuhan dan atau perubahan fungsi maisonette yang tidak terkendali.

Bagi pengembang atau investor baru yang hendak membangun kawasan perumahan dengan luas lahan yang cukup besar di pusat kota sebaiknya diarahkan untuk membangun bangunan tinggi (apartemen atau kondominium) dimana KDBnya kecil namun KLBnya dapat tinggi (high intensity) sehingga akan diperoleh ruang-ruang terbuka kota yang sangat dibutuhkan baik sebagai ruang terbuka hijau maupun ruang terbuka sosial. Bukan berarti tidak boleh membangun maisonette di pusat kota, tetapi selain harus selektif dan hati-hati dalam pemberian ijinnya, juga akan ada konsekuensi harga yang menjadi sangat mahal, artinya hanya akan dimiliki atau ditempati oleh golongan kaya (atas).

Penempatan peruntukan maisonette di pinggiran kota (outskirt) diharapkan dapat menahan laju urban sprawl sehingga perkembangan kota lebih terkendali.

 

Permasalahan yang terjadi selama ini didominasi oleh perubahan peruntukan atau fungsi khususnya di lantai bawah menjadi tempat usaha atau kantor. Tipologi ini (contohnya di DKI adalah jenis “wisma flat”) sering diterapkan pada jenis bangunan ruko atau rukan yang pada dasarnya adalah fungsi campuran (mixed-use skala kecil), tentunya memberikan dampak buruk terhadap infrastruktur kota (parkir, listrik, limbah, dll). Di beberapa daerah banyak sekali pembangunan ruko/rukan dengan mengambil tipologi ini yang kelihatannya bukan didasari oleh nilai dan keterbatasan lahan tetapi karena pertimbangan ekonomis konstruksinya. Diperlukan adanya kesamaan persepsi terhadap tipologi ini dan konsistensi pelaksanaan di lapangan guna mencapai tujuan pembangunan di perkotaan yang benar.

 

 

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: