menggeliat ……  

……………. menantang kehidupan

Ketika kunci terputar  

…. dan pintu terbuka  

…….. life is an advantures …….

Ikatan Arsitek Indonesia (IAI)

Sebagai satu profesi, Arsitek tentu memiliki kode etik yang pada dasarnya mengatur hal-hal yang tidak terjangkau oleh hukum positif yang ada (KUHP). Sifatnya berupa kesepakatan-kesepakatan yang harus diikuti dalam menjalankan profesinya (berpraktik arsitek)

Berikut kutipan sebagian dari naskahnya (yang dianggap penting/perlu) :

MUKADIMAH

 PANGGILAN NURANI SEORANG ARSITEK

     Menyadari profesinya yang luhur, arsitek membaktikan diri kepada bidang perencanaan, perancangan dan pengelolaan lingkungan binaan dengan segenap wawasan, kepakarannya, dan kecakapannya.

Arsitek, di dalam berkarya, selalu menerapkan taraf profesional tertinggi disertai integritas dan kepeloporannya untuk mempersembahkan karya terbaiknya kepada pengguna jasa dan masyarakat, memperkaya lingkungan, dan khasanah budaya.

Profesi arsitek mengacu ke masa depan dan bersama anggota profesi lainnya selalu memelihara dan memacu perkembangan kebudayaan dan peradabannya demi keberlanjutan habitatnya.

Sebagai profesional, Arsitek selalu menaati  perangkat etika, yang bersumber pada nilai luhur keyakinan spiritual yang dianutnya, sebagai pedoman berpikir, bersikap, dan berperilaku dalam menunaikan kewajiban dan tanggung jawab profesionalnya.

Demikianlah Ikatan Arsitek Indonesia dengan penuh kesadaran dan tanggung jawab merumuskan kode etik dan kaidah tata laku sebagai berikut:

Tersirat dalam mukadimah ini aspek-aspek moral seorang profesional dalam menjalankan praktiknya. Ukurannya lebih bersifat subyektif, kualitatif atau “relatif”. Disini memang dituntut dalamnya kepekaan seorang arsitek dalam menyikapi setiap penugasan yang diterimanya.

Standar Etika 1.4

WARISAN ALAM,  BUDAYA, DAN LINGKUNGAN

Arsitek sebagai budayawan selalu berupaya mengangkat nilai-nilai budaya melalui karya, serta wajib menghargai dan membantu pelestarian, juga berupaya meningkatkan kualitas lingkungan hidupnya yang tidak semata–mata menggunakan pendekatan teknis-ekonomis tetapi juga menyertakan asas pembangunan berkelanjutan.

Kaidah Tata Laku 1.401

Arsitek berkewajiban berperan aktif dalam pelestarian bangunan/arsitektur dan atau kawasan bersejarah yang bernilai tinggi.

Kaidah Tata Laku 1.402

Arsitek berkewajiban meneliti secara cermat sebelum melakukan rencana peremajaan, pembongkaran bangunan/kawasan yang dinilai memiliki potensi untuk dilestarikan sesuai dengan peraturan yang berlaku, baik sebagian maupun seluruhnya.

 Kaidah Tata Laku 1.403

Arsitek berkewajiban memberitahukan dan memberikan saran–saran kepada Pengurus IAI Daerah/Cabang untuk diteruskan kepada yang berwenang, apabila mengetahui ada rencana perombakan, peremajaan, pembongkaran bangunan dan atau kawasan yang perlu dilestarikan di daerahnya.

Kaidah Tata Laku 1.404

Arsitek mengusahakan penggunaan sumber daya secara efisien, meningkatkan mutu sumber daya manusia, mempertahankan dan memperkaya keanekaan hayati, serta kelestarian lingkungan, khususnya pembangunan berkelanjutan.

Kaidah Tata Laku 2.104

Arsitek tidak dibenarkan menawarkan/menjanjikan dan atau memberikan uang atau pemberian lain kepada seseorang atau pihak-pihak tertentu yang bertujuan memperoleh proyek yang diminati.

Kaidah Tata Laku 2.105

Apabila dalam proses pengerjaan proyeknya, arsitek mengetahui bahwa keputusan yang diambil oleh pengguna jasa melanggar atau bertentangan dengan hukum serta kaidah yang berlaku, dan mengancam keselamatan masyarakat umum, maka arsitek wajib:

1. Mengingatkan dan menyarankan pengguna jasa agar mempertimbangkan kembali keputusannya. 
2. Menolak pelaksanaan keputusan tersebut 
3. Melaporkan perkara ini kepada pihak berwewenang yang berfungsi sebagai pengawas bangunan atau petugas lain yang terkait untuk meninjau kembali, terkecuali arsitek penerima tugas dapat memberikan jalan keluar pemecahan lain.

Standar Etika 3.1
KOMPETENSI
Tugas arsitek harus dilaksanakan secara profesional dengan penuh tanggung jawab, kecakapan, dan kepakaran.

Kaidah Tata Laku 3.101
Arsitek harus melengkapi diri dengan sertifikasi profesi arsitek dan selalu memperhatikan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku pada setiap tahap pelaksanaan tugas perencanaan dan perancangan.

Kaidah Tata Laku 3.102
Arsitek hanya akan menerima penunjukan akan suatu pekerjaan, jika ia mempunyai kualifikasi dan meyakini memiliki cukup kecakapan serta kepakaran, sumber pendanaan dan sumber daya ketrampilan teknis yang mendukung pelaksanaan setiap bagian kewajiban dari penugasan.

Standar Etika 3.3
KEJUJURAN DAN KEBENARAN
Arsitek wajib berlaku jujur dan menyampaikan kegiatan profesionalnya serta senantiasa memperbaharui setiap informasi tentang penugasan yang sedang dikerjakan kepada pengguna jasa.

Kaidah Tata Laku 3.301 :
Arsitek tidak dibenarkan menawarkan atau mengarahkan suatu pemberian kepada calon pengguna jasa atau pengguna jasa untuk memperoleh penunjukan pekerjaan.

Standar Etika 3.4
PERBEDAAN KEPENTINGAN
Arsitek wajib menghindari terjadinya pertentangan atau perbedaan kepentingan dalam kegiatan profesinya dan senantiasa secara terbuka menyampaikan semua konflik kepentingan.

Kaidah Tata Laku 3.401 :
Arsitek wajib menghindari pertentangan atau perbedaan kepentingan dengan menolak suatu penugasan dan memberi penjelasan secara terbuka kepada pengguna jasa, semua pertentangan kepentingan yang diperkirakan atau yang tidak dapat dihindarkan akan merugikan pengguna jasa, masyarakat dan lingkungan. Arsitek dapat mengadakan kerja sama dalam bentuk asosiasi (partnership) dengan bidang jasa industri konstruksi lain selama tidak terdapat pertentangan kepentingan.

Arsitek yang merancang (kalau mau disebut “profesional”) harus menguasai seluruh keahlian / pengetahuan yang mendukung dalam melakukan tugasnya. Lihat 13 butir kompetensi UIA yang dipergunakan sebagai bakuan kompetensi serta dijadikan dasar pemberian SKA oleh IAI. Termasuk didalamnya adalah penguasaan tentang estimasi biaya, metoda membangun, spesifikasi teknis, dll. Namun menguasai hal-hal tersebut bukan berarti harus mengerjakannya sebagai satu hasil karya / produk tersendiri, terlepas dari profesi arsitek yang merancang. Kalau mau ditambahkan dalam keahlian arsitek juga ada pengetahuan tentang struktur, M/E, dll, apakah seorang arsitek juga harus mengerjakannya ? Disini perlunya “kompetensi” guna membangun tertib kegiatan profesional. Seorang yang kompeten untuk satu bidang keahlian artinya dia dapat dimintai pertanggungjawaban profesional atau bertanggung jawab terhadap hasil karyanya sejauh kompetensi yang dimilikinya sebagai seorang profesional. Yang dibangun IAI (sejauh yang saya tahu) adalah kompetensi sebagai arsitek, artinya dia menguasai keahlian, ilmu, kemampuan, pengetahuan, dst sebagai seorang arsitek (yang diakui). Terlepas dimana dia berada dan bekerja, baik sebagai perancang, pengawas, direktur, bahkan di perusahaan kontraktor sekalipun, selama yang dikerjakannya sesuai atau memenuhi kriteria-kriteria seorang arsitek.

Rasanya memang harus dibedakan antara “profesi” dan “okupasi”. Satu profesi berhubungan dengan kompetensi dan cenderung bersifat permanen, okupasi berhubungan dengan jabatan di satu kegiatan dan sifatnya tidak permanen. Makanya ada istilah “banting setir” ketika seseorang beralih profesi, tapi tidak demikian halnya ketika seseorang beralih/berganti jabatan. Jadi tidak bisa dibandingkan atau malah dibenturkan. Arsitek, dokter, lawyer/pengacara, akuntan, dll adalah profesi, sedang posisi/jabatan dalam satu proyek atau tim kerja adalah okupasi. Menurut UUJK di dalam satu kegiatan jasa konstruksi dikelompokkan 3 jenis kegiatan yaitu perencanaan/perancangan, pengawasan dan pelaksanaan. Okupasi terkait dengan kelompok-kelompok ini. Jadi Pengawas termasuk okupasi, yang menjabat bisa saja arsitek, tergantung kebutuhan (job des) dari jabatan tersebut.

Nah, Arsitek sebagai satu profesi tentu memiliki kode etik (dan kaidah-kaidah tata laku) yang wajib diikuti. Salah satu butir dalam kode etik tersebut yang selalu menjadi sorotan selama ini adalah mengenai konflik kepentingan. Dimana kita berada, sebagai apa kita bekerja dan apa yang kita kerjakan dalam rangka berprofesi arsitek, tidak masalah selama bisa menghindari terjadinya konflik kepentingan tersebut. Konflik kepentingan tersebut dapat terjadi dimana saja, bahkan di perusahaan konsultan arsitekpun dapat terjadi. Mungkin rekan-rekan yang memegang jabatan struktural di satu PT dapat merasakannya. Yang paling rentan terhadap konflik ini ya jika kita berada di kontraktor karena memang terdapat perbedaan orientasi dalam bekerja. Jadi memang tergantung masing-masing sejauh mana kekuatan menghindari konflik kepentingan ini, yang menggiring pemilihan posisi dalam bekerja. Saya sendiri pernah di beberapa posisi tersebut, namun akhirnya kembali memilih pada posisi perancang murni bahkan bekerja sendiri (tidak masuk dalam satu perusahaan) karena disinilah yang paling “kecil” resiko terjadinya konflik kepentingan tersebut. Yah … cari aman saja.

Rupanya para penggagas dan penyusun kode etik (IAI) dahulu menyadari hal ini, karenanya terkesan seperti melarang seorang arsitek bekerja di kontraktor. Dalam asesmen sertifikasi IAI rasanya yang dinilai adalah kompetensinya, apakah bisa membuktikan dan meyakinkan penguasaan terhadap ke 13 butir bakuan yang diambil dari UIA itu.

Mengenai monopoli istilah “arsitek”, … agak rumit ya …

Memang ada istilah-istilah (arsitektur perbankan, arsitektur komputer / PC, dll, tetapi apakah pelakunya bisa disebut arsitek ? Arsitek perbankan mungkin bisa, tapi Arsitek komputer ? Dulu malah ada istilah Arsitek peperangan, arsitek kegiatan terorisme, arsitek perampokan, dst, yang semuanya mengisyaratkan arti sebagai perancang/perencananya atau aktor intelektual (istilah polisi). Jadi pengertian arsitek ya tidak lepas dari kegiatan “merancang”. Kalau ada bidang arsitektur (yang merancang), maka pelakunya ya harus Arsitek. Kalau tidak merancang apakah bisa disebut arsitek ? Bagaimana dengan pengajar / dosen arsitektur, peneliti arsitektur, penilai satu rancangan arsitektur, dll ? Padahal semuanya terkait atau berhubungan dengan arsitektur, arsitek dan produk arsitekturnya.

Tetapi masih terasa mengganjal mengenai definisi atau pengertian “arsitek” dan juga “arsitektur” itu sendiri. Perlu ada konsesus dan atau kesepakatan bersama seluruh stake holder jasa konstruksi, termasuk dari pihak akademis, mengenai definisi ini.

Ref : 13 butir bakuan kompetensi arsitek – IAI

1.        Perancangan Arsitektur

Kemampuan menghasilkan rancangan arsitektur yang memenuhi ukuran estetika dan persyaratan teknis, dan yang bertujuan melestarikan lingkungan.

(Ability to create architectural designs that satisfy both aesthetic and technical requirements, and which aim to be environmentally sustainable)

2.        Pengetahuan Arsitektur

Pengetahuan yang memadai tentang sejarah dan teori arsitektur termasuk seni, teknologi dan ilmu-ilmu pengetahuan manusia.

(Adequate knowledge of the history and theories of architecture and related arts, technologies, and human sciences)

3.        Pengetahuan Seni

Pengetahuan tentang seni rupa dan pengaruhnya terhadap kualitas rancangan arsitektur

(Knowledge of the fine arts as an influence on the quality of architectural design)

4.        Perencanaan dan Perancangan Kota

Pengetahuan yang memadai tentang perencanaan dan perancangan kota serta ketrampilan yang dibutuhkan dalam proses perancanaan itu

(Adequate knowledge on urban design, planning, and the skills involved in the planning process)

5.       Hubungan antara Manusia, Bangunan dan Lingkungan

Memahami hubungan antara manusia dan bangunan gedung serta antara bangunan gedung dan lingkungannya, juga memahami pentingnya mengaitkan ruang-ruang yang terbentuk di antara manusia, bangunan gedung dan lingkungannya tersebut untuk kebutuhan manusia dan skala manusia.

(Understanding of the relationship between people and buildings and between buildings and their environments, and of the need to relate spaces between them to human needs and scale.)

6.       Pengetahuan Daya Dukung Lingkungan

Menguasai pengetahuan yang memadai tentang cara menghasilkan perancangan yang sesuai daya dukung lingkungan.

(An adequate knowledge of the means of achieving environmentally sustainable design.)

7.       Peran Arsitek di Masyarakat

Memahami aspek keprofesian dalam bidang Arsitektur dan menyadari peran arsitek di masyarakat, khususnya dalam penyusunan kerangka acuan kerja yang memperhitungkan faktor-faktor sosial

(Understanding of the profession of architecture and the role of architects in society, in particular in preparing briefs that account for social factors)

8.       Persiapan Pekerjaan Perancangan

Memahami metode penelusuran dan penyiapan program rancangan bagi sebuah proyek perancangan

(Understanding of the methods of investigation and preparation of the brief for a design project.)

9.       Pengertian Masalah Antar-Disiplin

Memahami permasalahan struktur, konstruksi dan rekayasa yang berkaitan dengan perancangan bangunan gedung.

(Understanding of the structural design, construction, and engineering problems associated with building design.)

10.   Pengetahuan Fisik dan Fisika Bangunan

Menguasai pengetahuan yang memadai mengenai permasalahan fisik dan fisika, teknologi dan fungsi bangunan gedung sehingga dapat melengkapinya dengan kondisi internal yang memberi kenyamanan serta perlindungan terhadap iklim setempat

(Adequate knowledge of physical problems and technologies and of the function of buildings so as to provide them with internal conditions of comfort and protection against climate.)

11.     Penerapan Batasan Anggaran dan Peraturan Bangunan

Menguasai keterampilan yang diperlukan untuk memenuhi persyaratan pihak pengguna bangunan gedung dalam rentang-kendala biaya pembangunan dan peraturan bangunan

(Necessary design skills to meet building users requirements within the constraints imposed by cost factors and buildign regulations.)

12.     Pengetahuan Industri Kontruksi dalam Perencanaan

Menguasai pengetahuan yang memadai tentang industri, organisasi, peraturan dan tata-cara yang berkaitan dengan proses penerjemahan konsep perancangan menjadi bangunan gedung serta proses mempadukan penataan denah-denahnya menjadi sebuah perencanaan yang menyeluruh

(Adequate knowledge of the industries, organizations, regulations, and procedures involved in translating design concepts into buildings and integrating plans into overall planning.)

13.     Pengetahuan Manajemen Proyek

Menguasai pengetahuan yang memadai mengenai pendanaan proyek, manajemen proyek dan pengendalian biaya pembangunan

(Adequate knowledge of project financing, project management and cost control.)

 UIA ACCORD :

Practice of Architecture

Definition

The practice of architecture consists of the provision of professional services in connection with town planning and the design, construction, enlargement, conservation, restoration, or alteration of a building or group of buildings. These professional services include, but are not limited to, planning and land-use planning, urban design, provision of preliminary studies, designs, models, drawings, specifications and technical documentation, coordination of technical documentation prepared by others (consulting engineers, urban planners, landscape architects and other specialist consultants) as appropriate and without limitation, construction economics, contract administration, monitoring of construction (referred to as “supervision” in some countries), and project management.

Background

Architects have been practicing their art and science since antiquity. The profession as we know it today has undergone extensive growth and change. The profile of architects’ work has become more demanding, clients’ requirements and technological advances have become more complex, and social and ecological imperatives have grown more pressing. These changes have spawned changes in services and collaboration among the many parties involved in the design and construction process.

Policy

That the practice of architecture as defined above be adopted for use in the development of UIA International Standards.

Architect

Definition

The designation “architect” is generally reserved by law or custom to a person who is professially and academically qualified and generally registered/licensed/certified to practice architecture in the jurisdiction in which he or she practices and is responsible for advocating the fair and sustainable development, welfare, and the cultural expression of society’s habitat in terms of space, forms, and historical context.

Background

Architects are part of the public and private sectors involved in a larger property development, building, and construction economic sector peopled by those commissioning, conserving, designing, building, furnishing, financing, regulating, and operating our built environment to meet the needs of society. Architects work in a variety of situations and organizational structures. For example, they may work on their own or as members of private or public offices.

Policy

That the UIA adopt the definition of an “architect” as stated above for use in developing UIA International Standards.

Awalnya trotoir diperuntukkan bagi pejalan kaki (pedestrian), dirancang secara teliti dengan mempertimbangkan keselamatan penggunanya dari bahaya lalu lintas kendaraan.

Kehidupan urban tidaklah memiliki “jiwa” jika tanpa manusia yang berkegiatan di dalamnya. Kendaraan hanyalah alat untuk mempermudah pergerakan, bukan elemen inti dari kehidupan kota. Karena itu jaringan jalan dibangun sebagai tulang punggungnya. Sebagai satu area publik seyogyanya koridor jalan merupakan milik bersama, digunakan secara bersama dengan mempertimbangkan karakter masing-masing penggunanya. Ada penggal untuk lajur kendaraan (bermotor), trotoir / pedestrian, saluran, tanaman baik sebagai elemen hiasan sekaligus buffer pengaman bagi pejalan kaki, serta elemen-elemen lain sesuai fungsinya.

Namun ketika fungsi-fungsi tersebut berubah, baik dengan alasan ekonomi ataupun keamanan, maka buyar sudah tujuan-tujuan mulia sesuai awalnya.

Keserakahan, egoisme, kekuasaan, kecongkakan, adalah perilaku yang mengingkari budaya kemanusiaan yang seharusnya dibangun bersama. Benarkah hal itu dikarenakan ketidaktahuan ? Atau pura-pura tidak tahu ? Naluri untuk bertahan hidup mengalahkan kewajiban untuk memelihara dan menggunakan milik bersama bagi kepentingan bersama pula.

Namun, bagaimana jika aparat yang seharusnya menjaga serta memelihara ketertiban (fisik) justru melupakan fungsi-fungsi bersama  yang seharusnya dihormati ?

Banyak contoh lain yang menggambarkan perilaku egois dan lupa terhadap kepentingan bersama (umum). Jakarta … oh Jakarta …

PENDEKATAN MIXED USE DALAM PERENCANAAN – PERANCANGAN RUSUNAMI DI KAWASAN PERKOTAAN

Oleh : Didi Haryadi, IAI

Disampaikan dalam Lokakarya ”PERENCANAAN DAN IMPLEMENTASI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI DI INDONESIA” 29 Januari 2009

A.     Tipologi Bangunan Rusunami

(1)   Rusuna, Rusunawa dan Rusunami

Rusuna (Rumah Susun Sederhana), berupa kumpulan unit-unit hunian (apartment atau rumah susun) yang dibuat sesederhana mungkin guna mendapatkan harga yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang menjadi target penghuninya. Sederhana dalam arti memenuhi persyaratan teknis minimal yang dipersyaratkan khususnya dalam hal Keselamatan, Keamanan dan Kesehatan.

Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa) adalah Rusuna yang status kepemilikannya bersifat Sewa karena target penghuninya adalah masyarakat yang tingkat ekonomi belum mampu untuk membeli. Disini harus dibedakan dengan mereka yang bermaksud menyewa sehubungan dengan tujuan bertempat tinggalnya sementara, bukan karena tidak mampu.

Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) adalah Rusuna yang status kepemilikannya adalah Hak Milik (mengikuti pola strata title), merupakan tipologi baru dalam rangka mempercepat penyediaan unit hunian guna memenuhi kebutuhan yang sudah sangat mendesak. Proses pengadaannya melibatkan pihak swasta  karena keterbatasan dana yang dimiliki pemerintah.

(2)   Rusunami di Kawasan Perkotaan

Sesuai tujuan awal dari program 1000 tower Rusuna bahwa penyediaan Rusunami ini yang salah satunya adalah untuk mengatasi permasalahan transportasi, pergerakan dan penghematan enerji, mau tidak mau atau sudah seharusnya lokasi yang dipilih adalah berada di atau paling tidak dekat dengan pusat-pusat kegiatan kota.

Dilihat dari sudut pandang pengembangan properti, kawasan yang dimaksud merupakan lokasi strategis yang memiliki nilai ekonomi tinggi, harga lahannya akan selalu naik. Disisi lain pengembangan rusunami sendiri bukan merupakan komoditas properti yang ”menguntungkan” secara bisnis.

Demand yang tinggi dan ketersediaan lahan yang terbatas menuntut pembangunan dengan pola vertikal. Hal ini sejalan dengan kebijakan yang diterapkan untuk kawasan perkotaan dalam rangka optimalisasi pemanfaatan lahan dan efisiensi infrastruktur kota. Sebagai contoh untuk DKI Jakarta sesuai yang tertuang dalam RTRW mengindikasikan pengembangan pusat-pusat kegiatan dengan  pola pembangunan fisik secara vertikal dan terkendali (pasal 4, 5 dan 10 perda 6/1999)

B.    PERMASALAHAN

(1)   Nilai Ekonomi Lahan

Kawasan perkotaan memang sarat dengan masalah yang bersumber pada aspek lahan, khususnya penetapannya sebagai kota metropolitan yang berbasis pada kegiatan jasa dan informasi, maka sekali lagi nilai ekonomi satu lokasi menjadi dominan. Kota yang berkembang ditandai oleh pesatnya perubahan yang terjadi bentuk fisik (citra) kawasan-kawasan yang menjadi urat nadi pergerakan penghuninya. Harga lahan di kawasan ini selalu memiliki kecenderungan untuk naik, tidak ada cerita pemilik satu lahan menderita kerugian dikarenakan nilai lahan yang menjadi asetnya.

(2)   Kepadatan / Densitas Populasi

[i]         Ciri utama hunian Rusuna adalah luas lantai unitnya yang kecil, sekedar memenuhi kebutuhan minimal bagi satu keluarga serta berbagi prasarana / utilitas / fasilitas tertentu. Tujuannya adalah untuk mendapatkan harga yang terjangkau serta biaya operasi atau pemeliharaan yang rendah.

Padahal kebanyakan masyarakat golongan ini rata-rata memiliki jumlah anggota yang cukup banyak, artinya rasio penggunaan ruang menjadi semakin kecil. Hal ini berdampak pada rendahnya rasio penggunaan luas lantai, dengan kata lain jumlah populasi dibanding luas lantai menjadi tinggi. Dengan KLB tertentu akan ditempati oleh populasi yang lebih besar dibanding penggunaan fungsi lainnya (hunian mewah, perkantoran, komersial, dll).

[ii]       Masalah yang timbul adalah dengan ketentuan KLB yang diijinkan di lokasi ini akan mengakibatkan terjadinya konsentrasi populasi (orang) yang sangat tinggi, menjadi sangat padat. Sebagai contoh 1 unti hunian rusuna dengan luas net 30 m2 menyumbang populasi 4 orang atau jiwa dibanding dengan jumlah populasi sama yang disumbangkan oleh hunian bukan rusuna (mewah apalagi) yang luas net nya lebih dari 2 kalinya (sekitar 60m2 – 150 m2). Artinya dengan KLB sama tingkat kepadatan jika dipergunakan sebagai Rusuna akan lebih padat (paling tidak 2 kali) dibanding apartemen biasa yang bukan rusuna atau mewah. Apabila site ini menempati lahan yang besar tentu menjadi masalah tersendiri dengan adanya densitas tinggi ini. Biasanya pengembangan yang diselenggarakan dalam kerangka bisnis properti (komersial) akan mensyaratkan luas tertentu supaya menjadi ”layak” secara bisnis.

Sebagai referensi satu lokasi :

luas lahan 1 Ha dengan KLB 4

luas lantai yang diijinkan = 40.000 m2 gross

[iii]     Disisi lain besarnya populasi ini merupakan keuntungan tersendiri bagi kegiatan komersial di daerah itu yang secara otomatis akan memacu tumbuhnya kegiatan komersial, paling tidak dalam rangka memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari penghuninya. Apabila di satu kawasan terdapat 2Ha saja lahan untuk Rusunami, berarti ada sekitar 2.000 unit (rumah) atau sebesar 4 RW atau hampir setengah kelurahan, cukup menjadi dasar hitung-hitungan bisnis dalam pengembangan usaha komersial.

[iv]     Namun dengan tingginya densitas menimbulkan masalah yang tidak mudah dalam penyediaan infrastruktur kotanya, diantaranya prasarana listrik, limbah, air bersih, parkir, transportasi, dll

(3)   Kebutuhan Ruang Terbuka / Bersama

[i]         Aspek Keselamatan dan Keamanan

Bagi tipologi bangunan Rusunami ini dengan karakter penghuni yang berasal dari golongan bawah, penyediaan sarana yang terkait dengan aspek keselamatan dan keamanan tidak dapat diturunkan kualitasnya, justru memerlukan perhatian khusus yang menuntut penerapan secara konsisten, masif dan jelas. Kebanyakan masyarakat golongan ini menggunakan unit huniannya betul-betul sebagai ”tempat tinggal”, artinya 24 jam ditempati, karena itu sebagian besar diantaranya akan berada di lahan tersebut. Jadi penanganan pergerakan mereka khususnya pada saat terjadi bencana / musibah seperti kebakaran, gempa bumi, dll harus menjadi perhatian khusus. Harus disediakan ruang terbuka yang bebas bangunan yang dapat menampung seluruh populasi pada saat terjadi bencana/musibah.

[ii]       Sebagai sarana Interaksi Sosial dan Rekreasi

Penghuni bangunan Rusunami ini adalah mereka yang relatif kurang memiliki akses terhadap pilihan dalam mendapatkan pemenuhan kebutuhan akan sarana / fasilitas rekreasi dibanding kalangan penghuni apartemen biasa (non rusuna) atau bahkan yang mewah., Sedangkan kebutuhan kegiatan interaksi sosial sangat besar, karena kebutuhan ruang terbuka dan bersifat publik sangat penting untuk disediakan. Standar luasnya dapat tergantung pada jenis fasilitas yang dapat disediakan, namun secara umum dapat diambil standar luas yang memenuhi kriteria kebutuhan ”psikologis”  (psychologycal space) yaitu kira-kira seluas bentangan kedua tangan kita atau kira-kira 2 m20orang. Asumsi yang maksimum digunakan adalah ¾ atau 75% dari total jumlah penghuni karena tidak mungkin seluruh penghuni akan meninggalkan rumahnya.

[iii]     Sarana sirkulasi (pedestrian)

Kebanyakan penghuni adalah pekerja formal serta anak usia sekolah yang memiliki pola pergerakan rutin untuk keluar dan masuk bangunan. Beban puncak adalah pagi hari pada saat berangkat bekerja atau sekolah. Yang diperlukan adalah sarana akses sirkulasi baik vertikal maupun horisontal, termasuk luas lobby lift, lobby utama, hal entrance serta pedestrian menuju pemberhentian kendaraan umum (halte/stasiun).

(4)   Pola Investasi yang menghasilkan ”harga terjangkau”

Kebijakan untuk melibatkan swasta dalam proses pengadaan Rusunami memberikan konsekuensi finansial bahwa seluruh biaya yang tertanam di proyek ini harus dianggap sebagai investasi yang tentunya harus balik modal atau bahkan mendatangkan keuntungan. Bukan sekedar biaya pelayanan publik seperti ketika pengadaannya oleh pemerintah / negara. Hal ini menuntut kreatifitas para pelaku pembangunan rusunami untuk mencari terobosan-terobosan yang dapat menyelesaikan permasalahan ”harga terjangkau”. Luas lantai yang digunakan sebagai ruang bersama tentu tidak dapat dimasukkan ke elemen harga jual, namun harus tetap dibangun. Seharusnya area ini menjadi kewajiban pemerintah/negara sebagai satu bentuk pelayanan publik jika pemerintah memiliki dana/anggaran yang cukup besar. Sedang pada saat ini kelihatannya kondisi APBN belum memungkinkan untuk itu, jadi kembali harus diselesaikan oleh pengembang swasta yang menyelenggarakan pembangunan rusunami yang bersangkutan. Solusi paling memungkinkan adalah dengan pola subsidi silang, baik dalam skala kawasan, lahan maupun blok bangunan.

C.    MIXED USE sebagai salah satu Model Subsidi Silang

(1)   Memperhatikan kepentingan urban yang menuntut efisiensi pergerakan menuntun proses pemilihan lokasi justru mendekat ke tempat bekerja dari calon penghuni, dengan kata lain adalah lokasi-lokasi di pusat kota dimana justru nilai lahan sudah melambung. Disini akan menyebabkan terjadinya benturan kepentingan ekonomi, untuk itu diperlukan satu terobosan baik secara teknis perencanaan maupun kemauan politik dari pemerintah daerah. Pendekatan kawasan dimana dimungkinkan terjadinya subsidi silang dengan menerapkan konsep mixed-use merupakan salah satu pilihan, disamping intervensi pemerintah dalam bentuk subsidi dan stimulan dengan membangunkan infrastruktur yang diperlukan, diantaranya yang penting adalah infrastruktur transportasi masal.

(2)   Mixed Use vs Multi Use Development

Pengembangan berbasis Mixed Use harus dibedakan dari pola Multi Use. Pada dasarnya Multi Use memberi peluang atau kesempatan untuk penggunaan secara bergantian karena membutuhkan prasarana, infrastruktur atau utilitas yang sama. Sedangkan Mixed Use mencampurkan beberapa penggunaan ke dalam satu peruntukan, digunakan pada saat bersamaan maupun berbeda waktu. Tentu tidak semua fungsi dapat dicampurkan baik karena faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya.

(3)   Fungsi Campuran bagi Hunian

Keberadaan hunian merupakan satu faktor penentu bagi keberhasilan fungsi komersial khususnya yang berbasis pada komoditas kebutuhan sehari-hari.  Perkembangan satu kawasan komersial sangat bergantung pada keberadaan (jumlah) populasi disekitarnya. Dengan berkembangnya komersial memicu terbentuknya kawasan tersebut sebagai satu pusat kegiatan. Keberhasilan pembangunan satu kompleks hunian rusunami yang dimaksud disini sebaliknya mendasarkan pada kedekatannya dengan pusat kegiatan yang sudah eksis. Jadi keadaan ini seperti telor dan ayam, saling tergantung siapa yang lebih dulu eksisi. Dengan membangun hunian secara massal dalam jumlah tertentu dapat menjadi satu terobosan awal, karena dengan sendirinya akan membutuhkan sarana pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Dalam perjalanannya akan berkembang secara alamiah menjadi satu pusat kegiatan baru. Namun pembangunan massal tersebut tetap membutuhkan prasyarat penting, yaitu lokasi dengan akses yang cukup bagus diantaranya lebar / kelas jalan, ketersediaan transportasi umum/massal yang sudah berjalan serta keberadaan sistem infrastruktur kota yang memadai atau mudah dikembangkan. Disini jelas terlihat fungsi-fungsi yang dapat ”dicampurkan” ke dalam kompleks hunian rusunami adalah yang berkaitan dengan kebutuhan sehari-hari, antara lain perbelanjaan (pasar / mini market), pelayanan umum (pos, telpon/wartel/warnet, ATM, klinik kesehatan, dll), akomodasi sehari-hari (warung makan / restoran, food court, salon, voucher pulsa, dll) serta akomodasi khusus (ruang sebaguna, ruang pertemuan, rekreasi, dll). Sedangkan fungsi komersial lain (bersifat kebutuhan sekunder) akan tumbuh dengan sendirinya seiring pertumbuhan hunian yang ada. Keuntungan yang diperoleh pada awalnya adalah investasi infrastruktur yang lebih murah apabila dibuat secara terpadu. Penyediaan sarana parkir dapat digunakan secara bergantian karena pola kegiatan yang berbeda waktu.

(4)   Mixed Use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks (lahan), blok bangunan maupun di dalam bangunan iru sendiri, bisa fungsi yang sama (hunian) dengan beda kelas ataupun campuran dengan fungsi lain (non hunian). Polanya bisa horisontal maupun vertikal sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Penerapan atau pemilihan jenis-jenis Mixed Use ini tergantung pada luas dan bentuk lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan disekitarnya serta aspek bisnis properti yang diterapkan pengembang. Kondisinya dapat berlainan satu dengan lain meskipun dalam area / kawasan yang sama. Persyaratan / ketentuan tata kota misalnya menjadi acuan utama yang menjadi dasar pengembangan selanjutnya.

HUNIAN

KOMERSIAL

(5)   Keuntungan yang diperoleh dari pengembangan Mixed Use di Pusat-pusat Kegiatan Kota antara lain adalah :

[i]         Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang sudah terlanjur mahal.

[ii]       Pengurangan potensi timbulnya permasalahan pada lingkungan perumahan pada saat hari/jam kerja dimana biasanya kosong ditinggal penghuninya.

[iii]     Alternatif kombinasi berbagai tipe dan bentuk hunian sesuai kebutuhan masyarakat.

[iv]     Efisiensi penggunaan enerji dan waktu baik operasional bangunan maupun transportasi

[v]       Keterjangkauan harga perolehan unit hunian

[vi]     Pembentukan bangkitan pertumbuhan komersial baru.

[vii]   Identifikasi citra Urban

(6)   Potensi permasalahan yang timbul dari pengembangan model Mixed Use ini antara lain :

[i]         Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.

[ii]       Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya.

[iii]     Organisasi pengelola pada saat masa penghunian karena adanya campuran fungsi yang berbeda karakternya.

(7)   Porsi masing-masing fungsi dalam pengembangan Mixed Use sangat bergantung pada beberapa pertimbangan, yang utama adalah

[i]         aspek investasi dan bisnis,

[ii]       dampak sosial, serta

[iii]     kebijakan strategis pengembangan wilayah perkotaan.

D.    ISU-ISU PERANCANGAN

(1)   Isu Peraturan, Standar dan Pedoman Terkait

[i]         Persyaratan Bangunan

a.      Peraturan menteri pekerjaan umum nomor : 29/PRT/M/2006 tentang pedoman persyaratan teknis bangunan gedung

b.      Peraturan menteri pekerjaan umum nomor : 05/PRT/M/2007 tentang pedoman teknis pembangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi

c.       

[ii]       Ketatakotaan

Kembali ke tujuan utama pembangunan rusunami di perkotaan ini maka faktor pemilihan lokasi/site menjadi penting, syarat-syarat mutlak adalah :

a.      Dekat dengan atau berada di pusat-pusat kegiatan

b.      Aksesibilitas yang memadai / cukup : kelas jalan akses, sarana transportasi umum dan massal.

c.      Ketersediaan infrastruktur kota yang memadai atau paling tidak dapat dengan mudah untuk dikembangkan.

d.      Keberadaan fasilitas-fasilitas sosial dan umum yang cukup : sekolah, rumah sakit, pasar, dll.

(2)   Isu Ketinggian / Jumlah Lantai terkait perilaku penghuni.

[i]         Transportasi Vertikal dan sirkulasi pergerakan antar lantai

[ii]       Sistem Utilitas dan Faktor teknis pemeliharaan bangunan

[iii]     Sistem Penghawaan dan Pencahayaan (alami) dalam rangka penghematan enerji.

[iv]     Aspek sosiologis dalam hal ”kebiasaan” untuk tinggal tidak menapak tanah.

[v]       Kemudahan pelayanan kebutuhan sehari-hari.

(3)   Isu Penyediaan Ruang Bersama atau Terbuka sebagai sarana interaksi sosial terkait karakter penghuni

[i]         Ruang terbuka sebagai kebutuhan aspek keselamatan pada saat terjadi bencana.

[ii]       Ruang terbuka sebagai sarana bersama dengan fungsi komersial, penggunaan secara multi fungsi serta pengelolaan/pemeliharaan bersama.

[iii]     Aspek kepemilikan bersama atas area terbuka ini.

(4)   Isu double loaded – single loaded serta kiat-kiat mengatasi masalah pencahayaan dan penghawaan alami.

2 BR double loaded                                          2 BR single loaded

(5)   Isu sistem struktur dan metoda membangun secara modul dan pra-cetak

Oleh : Didi Haryadi, IAI

Orientasi dan kecenderungan pembangunan di perkotaan (urban) khususnya di pusat kota adalah keatas (vertical develpoment). Yang ideal adalah dengan pembangunan hi-rise dan dengan pola superblok yang merupakan fungsi mixed-use, karena dapat memaksimalkan pemanfaatan lahan yang nilainya sudah dan akan cenderung bertambah tinggi seiring berkembangnya kawasan tersebut. Namun pembangunan hi-rise hanya dapat dilakukan di lahan yang besar / luas terkait dengan ketentuan teknis perkotaan (jarak bebas, KDB, dll) guna mendapatkan pemanfaatan yang ekonomis.

Permasalahannya adalah bagaimana dengan petak/persil/kapling kecil ? Tidak mungkin membangun hi-rise dengan lahan yang sempit atau meskipun luasnya cukup besar namun bentuk lahannya “tipis”, karena harus menyediakan jarak bebas dan/atau KDB yang dipersyaratkan. Pilihan yang ideal adalah dengan melakukan konsolidasi lahan atau normalisasi kapling yang merupakan penggabungan dari beberapa kapling kecil tersebut sehingga didapat satu bentuk lahan yang cukup efisien dan ekonomis untuk pengembangan hi-rise atau superblok. Tetapi pilihan ini sangat sulit mengingat kepemilikannya beragam, berada ditangan orang-orang yang berbeda dan tentu mempunyai kepentingan dan tujuan masing-masing.

Karakter lahan atau kapling kecil adalah kebutuhannya akan KDB besar dan jarak bebas yang kecil (kalau bisa = 0), karena itu tipologi yang sesuai (khususnya di DKI) adalah “bangunan deret” atau “bangunan rapat” dimana KDB dapat >70% dan jarak bebas samping = 0, sedang GSB (sempadan jalan) tergantung lokasi, kelas jalan dan atau persyaratan aspek perkotaan lainnya. Infrastruktur / utilitas menggunakan jaringan yang disediakan oleh kota. Termasuk di dalamnya adalah kebutuhan akan Ruang Terbuka Hijau atau ruang bersama harus dialokasikan di satu daerah tertentu. Dengan parameter-parameter diatas jenis bangunan ini hanya bisa dibangun maksimal 4 tingkat atau masih termasuk kategori lo-rise.

Maisonette, yang pada dasarnya termasuk kategori ini untuk jenis fungsi hunian, merupakan satu pilihan yang dapat diambil dalam upaya memaksimalkan pemanfaatan lahan di perkotaan (pusat kota). Sedangkan untuk daerah / kawasan lain (sub-urban dan rural) lebih ditujukan guna mendapatkan skala atau skyline yang diinginkan. Atau dalam kasus lain apabila di kawasan tersebut merupakan kawasan konservasi atau heritage yang harus dilindungi sehingga diharapkan tidak merubah wajah dan citra kawasan.

Ketinggian bangunan untuk fungsi hunian ini adalah 2 lantai dengan masing-masing unit memiliki entrance tersendiri (tidak menjadi satu di entrance lobby seperti halnya apartemen), baik unit yang menempati semua tingkat maupun apabila masing-masing lantai ditempati oleh unit yang berbeda (Flat).

Ruang-ruang yang dimiliki bersama biasanya yang berfungsi “publik” dan yang berkaitan dengan aspek keselamatan, keamanan dan kesehatan bersama. (penanggulangan bahaya kebakaran, penjaga keamanan, dll).

Pengoperasian dan perawatan fasilitas-fasilitas ini dibebankan secara proposional kepada masing-masing unit hunian, yang diorganisir oleh Perhimpinan Penghuni atau RT/RW atau badan pengelola khusus yang dibentuk bersama.

Sesuai dengan tujuannya dalam memaksimalkan pemanfaatan lahan maka denah atau layout unit-unit maisonette ini harus “kompak”, simpel/sederhana dan mengakomodasi kebutuhan-kebutuhan secara minimal.

Yang sangat penting dari sisi penghuni adalah adanya kesadaran terhadap kepemilikan bersama, baik yang menyangkut struktur bangunan, wajah/tampak/penampilan bangunan maupun hal-hal yang ditujukan bagi kepentingan bersama seperti kemudahan akses, evakuasi pada saat emergency, penanggulangan bahaya kebakaran, keamanan lingkungan, dll. Tidak selalu dapat melakukan perubahan atau penambahan terhadap elemen-elemen tertentu dimana dapat berbenturan dengan hal-hal kepemilikan bersama diatas. Ini adalah satu kesadaran yang wajar apabila ingin “tinggal” di perkotaan (urban living).

Persyaratan Teknis Ketatakotaan (khusus untuk DKI, sesuai Perda no.7/1991) :

1.    Jarak Bebas :

-    Jarak Bebas Samping = 0, namun disisi samping ini tidak diperbolehkan membuat bukaan.

-    Jarak Bebas Depan mengikuti ketentuan GSB untuk lokasi tersebut (tercantum dalam KRK)

-    Jarak Bebas Belakang mengikuti kategori bangunan rumah tinggal rapat, yaitu kedalaman minimum 3 M sepanjang sepertiga lebar perpetakan bagian belakang.

Catatan :

Khusus untuk GSB, sebaiknya tidak langsung ditetapkan misalnya 2 M, harus disesuaikan dengan lokasi, kelas jalan atau kendala perkotaan lainnya. Sebaiknya peruntukan Maisonette ini tidak berada langsung di jalan arteri (baik arteri primer maupun sekunder), harus dibuatkan dahulu kelas jalan dibawahnya (jalan lingkungan atau maksimal jalan kolektor) sebagai akses langsung ke persil/kapling tersebut. Solusi lain ialah dengan membuat jalur sekunder (misalnya “jalur lambat”) dengan bukaan ke jalur utama di beberapa jarak tertentu.

Jarak Bebas belakang sebaiknya memang tidak nol, sekurangnya harus ada bukaan guna mengikuti prinsip “cross ventilation” sehingga memenuhi aspek kesehatan.

1.    Dimensi Bangunan :

-    Panjang maksimal 60 M

-    Kedalaman bangunan setiap kelipatan 15 M, harus disediakan bukaan untuk penghawaan seluas minimum 6 m2 (persyaratan KDB tetap berlaku)

2.    Pada cara membangun rapat :

-    bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan;

-    struktur dan pondasi bangunan terluar harus berjarak sekurang-kurangnya 10 cm dari batas pekarangan, kecuali untuk bangunan rumah tinggal;

-    perbaikan atau perombakan bangunan yang semula menggunakan bangunan dinding batas bersama dengan bangunan di sebelahnya, disyaratkan untuk membuat dinding batas tersendiri di samping dinding batas terdahulu.

Persyaratan Ruang Dalam  : (sebagai tambahan pada dokumen yang telah disiapkan)

1.    Menyikapi perilaku / gaya hidup masyarakat Indonesia pada umumnya sebaiknya dimungkinkan untuk menyediakan area service / ruang pembantu yang memiliki akses terpisah (bila mungkin). Pembantu biasanya ikut tinggal / tidur disini, berbeda dengan kondisi kebanyakan di luar negeri dimana pembantu biasanya “pulang hari”. Akses terpisah dimaksudkan untuk kegiatan sosial si pembantu dalam berhubungan dengan teman/koleganya.

2.    Sesuai perilaku hidup di perkotaan, tidak diperlukan adanya pemisahan ruang tamu, ruang makan dan ruang duduk/keluarga. Ruang Tamu dan Ruang Duduk/Keluarga dapat disatukan, sedangkan Ruang Makan dapat menyatu dengan rancangan Pantry atau dapur bersih.

3.    Karena penggunaannya sebagai “rumah tinggal”, tidak disarankan adanya unit yang berupa “studio”, sebaiknya harus ada sekurang-kurangnya 1 kamar tidur yang terpisah berkaitan dengan kegiatan biologis dalam keluarga. Tipe studio hanya cocok untuk penggunaan sementara atau tempat singgah.

Persyaratan Pemilihan Lokasi :

Dengan mengikuti alur pendekatan nilai lahan di atas, sebaiknya peruntukan maisonette bagi pengembangan baru disarankan tidak di pusat kota melainkan di sub-urban atau pinggiran kota.

Peruntukan maisonette di pusat kota (yang infrastrukturnya sudah cukup mendukung) diterapkan pada kasus-kasus :

-        Persil/kapling kecil yang tidak dimungkinkan untuk dilakukan konsolidasi lahan

-        Persil besar namun bentuknya relatif “tipis” sehingga tidak memungkinkan untuk membangun bangunan tinggi dan renggang.

-        Lokasi kawasan konservasi atau heritage yang memang tidak dimungkinkan untuk peningkatan intensitasnya.

Menimbang bahwa di pusat kota didominasi oleh kegiatan jasa dan komersial, sebaiknya pembangunan maisonette di kawasan ini dibarengi dengan pembangunan area atau fasilitas komersial yang cukup memadai namun terpisah zonasinya untuk menghindari terjadinya pertumbuhan dan atau perubahan fungsi maisonette yang tidak terkendali.

Bagi pengembang atau investor baru yang hendak membangun kawasan perumahan dengan luas lahan yang cukup besar di pusat kota sebaiknya diarahkan untuk membangun bangunan tinggi (apartemen atau kondominium) dimana KDBnya kecil namun KLBnya dapat tinggi (high intensity) sehingga akan diperoleh ruang-ruang terbuka kota yang sangat dibutuhkan baik sebagai ruang terbuka hijau maupun ruang terbuka sosial. Bukan berarti tidak boleh membangun maisonette di pusat kota, tetapi selain harus selektif dan hati-hati dalam pemberian ijinnya, juga akan ada konsekuensi harga yang menjadi sangat mahal, artinya hanya akan dimiliki atau ditempati oleh golongan kaya (atas).

Penempatan peruntukan maisonette di pinggiran kota (outskirt) diharapkan dapat menahan laju urban sprawl sehingga perkembangan kota lebih terkendali.

Permasalahan yang terjadi selama ini didominasi oleh perubahan peruntukan atau fungsi khususnya di lantai bawah menjadi tempat usaha atau kantor. Tipologi ini (contohnya di DKI adalah jenis “wisma flat”) sering diterapkan pada jenis bangunan ruko atau rukan yang pada dasarnya adalah fungsi campuran (mixed-use skala kecil), tentunya memberikan dampak buruk terhadap infrastruktur kota (parkir, listrik, limbah, dll). Di beberapa daerah banyak sekali pembangunan ruko/rukan dengan mengambil tipologi ini yang kelihatannya bukan didasari oleh nilai dan keterbatasan lahan tetapi karena pertimbangan ekonomis konstruksinya. Diperlukan adanya kesamaan persepsi terhadap tipologi ini dan konsistensi pelaksanaan di lapangan guna mencapai tujuan pembangunan di perkotaan yang benar.

Terima kasih